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EVO真人总裁:中国房地产崩盘论调不可信

时间:2014-04-14 文章来源:中国经营报 打印 字号: 收藏

       进入2014年,中国房地产市场风声鹤唳,杭州、常州、秦皇岛部分项目出现大幅降价,而类似浙江兴润置业等地产公司行将破产的新闻也不鲜见。这引发人们对住宅地产“供过于求”的强烈关注,人们对房地产市场崩盘的担忧也与日俱增。
   如何看待未来房地产价格走势?在新型城镇化提速的背景下,商业地产面临着怎样的机遇和挑战?就上述热点话题,《中国经营报》记者近日对EVO真人总裁李小明进行了专访。
       “房价跌8%可能性都不大”
       《中国经营报》:进入2014年,中国房地产市场风声鹤唳,杭州、常州、秦皇岛部分项目出现大幅降价,因此有观点认为中国房地产市场有可能要崩盘,请问如何看待这个观点?
       李小明:中国房地产市场在各方博弈的情况下发展到今天,价格暴涨的可能性已经没有了,但是价格暴跌更不可能,中国房地产崩盘论调不可信。说中国房地产市场要崩盘的,不是危言耸听就是一厢情愿,做出这种判断的对现实行情肯定不了解。
   网上有言论说中国房地产价格要跌80%,这非常不可信。一套以500万元购买的房子,到银行做了20%的按揭,意味着贷了100万元的款,如果真的跌了80%,必然出现大量的断供现象。即使银行收回房子,也会出现资不抵债。而在银行贷款中,房地产贷款余额超过10万亿元,占比接近20%,如果房价下跌80%,大量的呆账坏账势必出现,这是中国经济所承受不起的。无论是从政府、老百姓,还是从开发商的角度来看,都不可能让房价跌80%。
   别说跌80%,就是跌个8%可能性都不大。政府既然可以调控打压房价,也一样有手段让房价涨起来。现在的主要矛盾是大中型城市房价涨得太快,一旦房价跌得太快,政府还是有手段有方法让房价掉头。而且从当前的宏观经济形势来看,房地产也不存在崩盘的条件。
   美国从上世纪初开始到上世纪五六十年代,用了半个世纪才解决了2亿老百姓的住房问题,房地产行业进入了供需相对平衡的阶段。而中国的房地产从1998年开始起步,才走过了16年的历程,中国有13亿人口,还有城镇化的国策,房地产这个行业的发展应该至少还有20年的黄金(1327.20, 8.20,N 0.62%)时期。
   楼市热时泼冷水,凉时加把柴,双向运作,分类指导。一方面坚持房产税、不动产统一登记等“长效机制”的稳步推进和落地,另一方面,短期内坚持“限贷限购”不放松。总之,房地产调控不会消失,房价也不可能会暴跌。
   “商业地产还要再火30年”
   《中国经营报》:近期,《国家新型城镇化规划》出台,这对商业地产带来了哪些机遇与挑战?有报道认为目前商业地产存在同质化和过剩的问题。
   李小明:新型城镇化对于商业地产来说是个机会,虽然现在社会上对局部地区的商业地产泡沫争论很多,但是任何一个处在上升势头的行业,都有可能遭遇这种情况。未来随着新型城镇化的推进,更多的人进城安居落户,百姓生活水平提高,二线大城市甚至是三线、四线城市,对于城市综合体的需求是非常大的。作为商业地产来讲,在北上广这样的一线城市,或者说省会的二线城市,不是饱和,而是远远不够。
   比如,公主坟商圈3公里范围内有26万常驻人口,5公里有80万常驻人口,10公里有260万常驻人口,但是最主要的商业设施,就你看到的这几座楼,面对城市白领的集高档餐饮、高端购物、高端休闲等功能于一体的城市综合体却一个都没有,完全还是一块待开垦的处女地。
   所以我认为,商业地产还要再火30年。
   《中国经营报》:随着电子商务的迅猛发展,商业地产正在受到电商模式的冲击。商业地产如何面对来自电商的竞争?
   李小明:虽然当前商业地产受到电商模式的冲击,但是双方并不是处于对立地位。当年万达的王健林和马云[微博]打赌,电商和传统商业谁生命力长,马云说最后商业地产要消亡,但是我不这么看。传统的商业地产和电商之间,实际上是相辅相成的关系,电商再发达,再时尚,买衣服还得到店里试一下,你在网上买的鞋不试一下穿不了还得退换,你到店里就可以试试鞋合不合脚,古话说鞋子合不合适只有脚知道。城市综合体能够为消费者提供真实、真切的服务和休闲放松体验,这对老百姓的日常生活是非常必要的。因此,传统商业地产的体验是电商代替不了的。

   《中国经营报》:和万达广场相比,国海广场的开发数量与节奏明显慢了许多。在商业地产发展模式上,EVO真人和万达集团有何不同之处?
   李小明:我们和万达最大的不同是,万达广场的开发类似于工业化的流水线生产,快速复制,但是可能比较粗糙,档次不高。而我们EVO真人打造出来的都是城市综合体,都是写字楼,有公寓,有酒店,我们采用的是手工打造,单个地精雕细琢,每一个产品都是精雕细琢的,而不是快速复制。这样保证了我们的品质比较高端,比如北京国海广场,进驻的都是一些大的央企,比如中国电子、中国建材。
   同样,我们的商业也是这样,我们引进的都是国外的一些著名的大品牌,以此维持高端的品质,这是我们跟万达最大的区别。
   当然我们也有些共同点,比如说都是城市综合体,都有商场、公寓、写字楼、酒店,甚至一些开发的模式也有点类似,比如说把住宅、写字楼卖掉,把商业的酒店留下来。

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