EVO真人

您的位置: >帝海新闻>企业动态>正文

房地产业企业所得税管理

时间:2013-12-30 文章来源:财务部 打印 字号: 收藏

       一、完工产品的条件
       企业房地产开发经营业务包括土地的开发,建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外,其他开发产品符合下列条件之一的,应视为已经完工:
       (一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
       (二) 开发产品已开始投入使用。
       (三) 开发产品已取得了初始产权证明。
       根据以上规定,只要符合产品完工的三个条件之一,不论会计上是否符合收入实现条件,是否计算出实际利润,计算所得税时就应该按照实际利润计算应纳税所得额。
       二、收入总额的规定
       开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款,包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等,凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的,应按规定全部确认为销售收入;未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的,可作为代收代缴款项进行管理。
       三、收入实现的条件
       企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入,应确认为销售收入的实现。
       * 新旧政策的不同点:
       1、国税发【2006】31号文件规定,必须符合完工产品条件,才能确认收入;
       2、国税发【2009】31号文件,将会计上的“预收账款”提前确认为收入。也就是说,从企业所得税的角度,不再存在“预收帐款”的概念,只要签订了《销售合同》、《预售合同》并收取款项,不管产品是否完工,全部确认为收入。
       因此,这里有必要提醒大家:按照新政策规定,房地产企业“所得税收入”是不同于“会计收入”的。
       * 毛利率的相关规定
       企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:
  (一)开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的,不得低于15%。
  (二)开发项目位于地及地级市城区及郊区的,不得低于10%。
  (三)开发项目位于其他地区的,不得低于5%。
  (四)属于经济适用房、限价房和危改房的,不得低于3%。
XML 地图 | Sitemap 地图