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沪房产税“未试点先流产”?流产概率微乎其微

时间:2010-06-13 文章来源:房产之窗网 打印 字号: 收藏

       作为高悬于楼市头顶的达摩克利什之剑,房产税已经成为本轮政府楼市降温的主要调控工具。继国务院发文同意房产税试点推出之后,上海重庆一直以来都在积极研讨试点方案。然而近期相关媒体表示:为推进房产税并获得国务院同意,上海准备了五套方案,而不是外界所说的两套方案。但由于政策目标模糊、各方利益博弈激烈,房产税可能出现未试点先流产的状况。
       事实上,这样的可能性微乎其微。从本质上来看,本轮楼市调控应属2008年调控的延续。原本应在2008-2009年就完成的楼市调控却因为次贷危机的到来而更弦易辙,但这只是中央还房子于基本生活必需品的中长期政策中途的一个小插曲,可惜市场上众多投资客和开发商并未认清这一真相,依然固执地认为中国经济的发展离不开房地产繁荣,依然固执地认为地方政府利益捆绑是其终极保护伞。
       然而上述两种固执的看法基本不堪一击。一是中国经济未来稳定可持续的增长是依靠人与社会和谐进步为基础的,绝非单个经济产业的泡沫支撑。未来城市化进程中大批农村年轻人口可能进入城市,成为日渐受人口老龄化冲击的城市发展的主干力量。改革中国房地产市场,为其提供有利的发展空间是未来中国经济腾飞的真正基础,而放任楼市泡沫除了助长食利阶层吸取其他产业资金、加剧社会不公外,同时也会阻碍中国城市化和年轻人口的创新发展能力这一中国社会未来发展的根本。况且日本泡沫破灭的负面影响至今存在,决策层焉能不知。
       二是地方政府通过土地财政与开发商捆绑在一条船上,以往的历史的确如此。但是房产税的出现很可能会改写这一历史,众所周知,地方政府之所以依赖土地出让金主要是因为中央地方分税之后,优质税源的流失。房产税这一主要地方政府收益税源的出现将改变地方政府税收来源不足的问题,目前市场上较高的投机比例反而为地方政府提供了较多的征税对象。可以说在目前的房地产市场高温的状况下,房产税使地方政府与开发商利益出现分裂。
       此外,考虑到大多数大城市因其中心城区可出让的土地面积已经大大减少,郊区面积也已经较为紧缺,实际上无论地方政府短期以多高的价格出让土地,未来可以出让的空间已经变得越来越有限。更何况这些土地出让金要分摊至未来50-70年使用,实际政府可以从土地出让获益的空间更是大大减少。一旦这一地方政府与开发商的共同利益基础收紧乃至逐渐消失,那么地方政府给予开发商或明或暗的政策支持将会大打折扣。
       尤其是在中央政府强力宏观调控干预与廉租房、经适房作为政治任务大量开建的情况之下,开发商资金链收紧,楼市走低推动地价走低,地方政府将更有动力加紧征收土地增值税和房产税来维持土地出让金下降的损失,届时再谈地方政府与开发商同坐一船恐怕殊为可笑。时移世易,变法宜矣,2008年次贷危机大潮无法再度来袭,即便中央忌惮欧债二次探底风波,但事实上超大危机再现的概率几乎为零。因此开发商无法指望类似2009年的天量信贷支持来改变2010年紧缩的状况,在资金宽裕时期尽早降价以应对未来紧缩,同时积极参与到经济适用房与廉租房市场建设中去,恐怕是未来的主要出路。
       此外,坊间对房产税合法合理性存在诸多质疑。其主要症结在于将房产税等同于物业税,虽然两者对楼市紧缩调控的效果类似,但在法理和具体征收细节上却存在质的差异。首先,从法理上来说,物业税是基于政府对物业公共管理服务征税,而房产税是针对房产经营收税。两者的立法基础不同。中国由于土地国有,商品房购买实质上是租用政府70年的土地使用权,因而的确存在物业税征税的法理真空。但是房产税却是不同,它针对房产经营征税,与土地使用权购买或是租房不存在任何联系。事实上,我国虽然早就规定了要对经营性房产征税,但是一直未能得到严格的执行。
       从具体的征税管理来看,已有国外具体的经验表明物业税也与房产税存在质的差异。物业税不分自住还是经营均需收取,哪怕仅有一套自有住房,也会被征税;而房产税则主要对经营性出售或者出租征收,如果是自住型住房则免于征收。具体的经营性与自住性住房区分标准则可能会有一定差异。
       上述分析表明不能因为房产税与物业税短期内调控效果类似而将其混为一谈,上海提出五套方案,并审慎考虑的主要原因是为了平衡各方利益、出台更为完善争议更少的房产税,绝非就此半途而废(近期住建部高官也公开表示此轮房地产调控绝不可能半途而废)。从反面来看,如果作为此轮调控重头戏的房产税就此夭折,那么无疑会引发新一轮楼市投机热潮。到时候不仅房地产泡沫推高通胀,再加上实体经济资金为房地产吸走,复苏滞缓,经济发展将面临滞涨的不可承受之重;同时政府调控信誉何存,未来的政策还将如何制订实施。这一切再加上改善民生、提高内需这一压倒性的政治目标,房产税不出的概率可以说低的微乎其微。
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