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万科、保利、华远、龙湖等纷纷抢食商业地产

时间:2013-12-27 文章来源:市场部 打印 字号: 收藏

       此外,涉及商业地产的“外行”还有联想控股、娃哈哈集团和奥康集团等。
       商业地产的典型代表城市综合体项目,也受到各大城市的青睐和支持。山东省德州市住建局副局长张云发向《中国经济周刊》表示,“引入城市综合体,能够显着提升当地的房地产业品质,促进城市商圈的形成,提振城市经济,提高人民的消费水平和消费观念。”
       商业地产暴热与雾霾有关?
       对于商业物业投资增幅超过住宅投资的变化, 21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔表示,这与政策作用密切相关。在住宅领域,政策上设置了较高的门槛,限购、限贷政策限制了下游购房者资金的进入;此外,流通环节的障碍也很多,提高了交易成本。
       一位地产大腕人物曾指出,从国外发展进程看,当一个地区经济发展到了一定程度,商业地产将迎来发展良机,随着中国经济的不断发展,眼下国内一些经济发展快的地区为商业地产提供了土壤。
  “鸡蛋不能放在一个篮子里,”华远地产有关负责人告诉《中国经济周刊》,“适当增加商业地产投入,可以开辟新的盈利增长点,更加丰富的产品线能够平衡市场风险,从而实现更好的业绩稳定性。”
  另一家在商业地产方面浸淫多年的开发商认为,“假如一些雾霾城市多建一些城市综合体,人们只用住在一个社区内就可以满足居住、工作、娱乐需求,不仅能减少出行和汽车尾气排放,而且人们也不用常常出门呼吸雾霾了。这种因素也能推动城市综合体的发展。”
  商业地产销售增速远低于投资增速
  各路资金进军商业地产之路,并非康庄大道。对此,华远地产北京区总经理孙怀杰向《中国经济周刊》表示,商业地产与住宅不一样,住宅销售完了就没有压力了,但商业地产更大的是日后的运营压力,经营者必须赚到钱,这十分复杂。如果经营者无法盈利,到最后则必将形成恶性循环,最终导致所有参与者利益都可能受到损失。
  众多开发商一哄而上杀入商业地产领域,商业地产项目所面临的竞争压力必然加剧,也必将放大商业地产中潜在的市场风险。
  “对于一个大型城市综合体而言,如果运营不好,有可能陷入空城危机,尤其是在开发商加快商业地产布局,并朝二三线城市大力进军的背景下。”殷慧勇说,“正为此,在接手星凯国际广场之前,我至少对这个项目进行了三个月的考察。”
  殷慧勇的话并非危言耸听。根据国家统计局公布的数据,截至目前,全国商业营业用房待售面积为8573万平方米,同比大增32%;今年前8个月,商业营业用房投资同比大增26.5%,而前8个月商业营业用房的销售面积同比只增加了7.8%,远低于投资增速。
  商业地产要与城市发展相匹配
  殷慧勇表示,“地产开发的步伐要与城市化进程、人口扩容的预期相匹配,既不能快也不能慢。太快,就会出现很多鬼城、空城。只有通过科学布局,使项目的发展与项目所在城市的扩容、人口的增长相匹配,才能实现和谐的城镇化发展。”
  对此,华远地产董事长任志强的心得是:“做商业要看单位GDP,要选择单位GDP高的地方;另外,城市化率超过50%,才能保证大量商业物业的生存。目前整个东部沿海地区城市化率是63%,三四线城市只有30%,N如果三四线城市出现大量的商业,是有较大风险的。”
  此外,对于商业地产而言,要想实现科学布局,选址至关重要。“科学规划设计、合理匹配商业资源非常关键。”殷慧勇说。
  孙怀杰也告诉《中国经济周刊》,“商业地产开发至少要以区位第一的思维来操作。商业和住宅不一样,住宅低开高走,商业必须从高处着手,迅速产生效应,要以未来城市核心业态的标准来定位,否则会在竞争中失去位置。”
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