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任志强:城市运营应以市场为主导

时间:2014-11-17 文章来源:地产中国 打印 字号: 收藏

“城市的运营实际上是政府以土地为经营产品的一种运 营。要把政府主导的行为转变成市场行为,我觉得挺难的 ,我们政府不会把它交给市场。”  11月18日,在首届中国城市运营商大会上,全联房地产商会执行会长、阿拉善SEE生态协会会长任志强分析认为。

“如果地方政府的运营商定位问题不解决,不能完全交给市场的话,城镇化进程仍然处在一个政府卖什么地你开发 商只能买什么地,政府把桥、路修到哪你只能跟往哪走。 我们非常希望由市场决定配合,但是市场决定教育资源、 医疗资源的配置这些问题彻底解决,还有很长很长的周期 。”他表示。

基于以上原因,任志强认为,“在新的城镇化或者说新常态的情况下,我们期待出现一个政府逐渐从市场上退出, 而市场逐渐成为主体的一种变化过程。”

任志强表示,在我们国家的政策转化过程中,曾经多年出现过一个争议,第一个是叫城市化,一个是叫城镇化,一个是新农村建设。

“这个趋势不是中国能回避的,你想城镇化就城镇化,全世界都不可回避的变成了大城市化,即使欧洲已经有城市群的概念,仍然是城市化占主导的地位。这种资源配置决定了中国大城市化仍然是不可替代的一种结果,城镇也许会让位于城市发展。”他分析认为。

他举例表示,“不管是东京还是首尔,几十年前他们都试图把人口缩减或者限制,当东京和大阪之间修高铁,希望东京人转移到大阪的时候是将近20年前,那时候东京不到2000万人,现在3500万人,高铁修了以后大阪的人反而进入东京了,就像北京和天津高铁修通了以后,反而发现天津人更多的到北京了。”

以下为文字实录:

任志强:张秘书长刚才讲了第一个转变,是把政府主导的行为转变成市场行为,我觉得挺难的,我们政府不会把它交给市场,所以城镇化要想有新的玩法,如果没有改变第一个观点的转变,几乎是不可能的。

什么是城市运营商,大家可能觉得开发商就是城市运营商,其实不是,其实是我们坐在台上的政府代表,政府决定的往哪修路,修污水处理厂,修学校或者医院都是由政府决定的。城市的运营实际上是以政府为土地为经营产品的一种运营。

当政府把路修了,学校配了,然后就可以把这个地卖高价了。当他把旧城拆了,就可以把这个地卖高价了。刚才钟秘书长代表聂会长说了那个表上大家可以看到,土地的出让收入在逐年的提高,而且在城市中的市政收入中的比例越来越高,相当于65%、70%。

在这种情况下,土地就成了政府运营的发财工具,所以才出现了张教授讲的买地难的问题,这个直接影响到中国未来城镇化。在我们国家的政策转化过程中,曾经多年出现过一个争议,我们的文件当中你可以查查历史说,第一个是叫城市化,一个是叫城镇化,一个是新农村建设,这三者之间转过来转过去,不是第一次提了,现在仍然提出新型城镇化,你们算过没有,李克强总理提出三亿人的进城,不管用什么方法,按600个城市算,50万人,现在的城市有的只有30万,如果重新计算就是现有的城市,小城镇当中翻一倍半,可是未来还有3亿人要进来,是不是仍然在这600个城市里面集中,每个城市要增加100万人,重要不再会有少于100万人口的城市。那都是城市化,而不是城镇化,因为在我们的定义当中30万以下的人口才是镇,那就没有镇了,我们只有这么多,是不是把2000多个中国现有的镇都变成大城市,学校、医疗,其他的配置怎么做呢,所以这是地方政府要做的。

我们觉得如果地方政府的运营商的定位问题不解决,不能完全交给市场的话,这个仍然处在一个政府卖什么地你开发商只能买什么地,政府把桥、路修到哪你只能跟往哪走。我们非常希望由市场决定配合,但是市场决定教育资源、医疗资源的配置这些问题彻底解决,还有很长很长的周期。所以我们只能说新的城镇化或者说新常态的情况下,我们期待出现一个政府逐渐从市场上退出,而市场逐渐成为主体的一种变化过程。

到目前为止我们还没有看到,从世界的情况来看,大城市的城市化发展过程是不可回避的,1960年全世界只有4个一千万人口以上的城市,整个亚洲一个都没有,那时候只有9亿人在城市,2010年的时候大概有40亿人口在城市,4个千万级以上的城市达到了28个,亚洲16个,中国就有6个,这个趋势不是中国你能回避的,你想城镇化就城镇化,全世界都不可回避的变成了大城市化,即使欧洲已经有城市群的概念,仍然是城市化占主导的地位,特大城市的出现,不管是东京还是首尔,几十年前他们都试图把人口缩减或者限制,当东京和大阪之间修高铁,希望东京人转移到大阪的时候是将近20年前,那时候东京不到2000万人,现在3500万人,高铁修了以后大阪的人反而进入东京了,就像北京和天津高铁修通了以后,反而发现天津人更多的到北京了。这种资源配置决定了中国大城市化仍然是不可替代的一种结果,城镇也许会让位于城市发展。

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