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中国地产领袖年会:移动互联网给房地产业带来更多机会

时间:2015-02-02 文章来源:新华网 打印 字号: 收藏

新华房产北京131日讯 分化与融合 新常态下地产变革新趋势——2015年中国地产领袖年会在北京嘉里中心大酒店举行。

    主持人:感谢樊纲教授、姚老师、周天勇老师。感谢我们转场主席任总的精采奉献,我们再次掌声热烈。接下来继续我们的互联网思维如何变革房地产发展模式。今天我们安排这么一个环节,有请本场演讲嘉宾兼专场主席,一直在启迪我们进步的商界思想家万通控股董事长冯仑冯总,今天冯总是带病演讲,有请。

    冯仑:大家下午好,他们希望能够传达变化的事儿,互联网和房地产发生关系也不是一天了。应该说这样一组由暧昧到显性的关系已经是有一年多了。这一年多我们看了在互联网和房地产发生关系,现在看至少有四个方面已经显现出活力和机会。第一个就是在通路上,就是由服务产品到客户端在通路上。美国有几家公司,在中国有几家归(搜房、恋家),其实他的核心就是去中介,带动更好的去租房、买房、交易包括金融服务都能够得到更好的满足,这是第一个方面。

    第二个方面是在社区方面,就是由原有物业公司提供的服务,物联网在社区电商来提供,这方面在我们国内带头做了很多尝试。大家知道过去我们在物业服务方面提供的增值服务,包括安宝、扶老协幼等等,这样在手机一键满足。社区电商取代了传统物业一些服务。

    第三部分就是智能家具,房子不会对你微笑,冰箱不会对你说话,电视开机有事儿,不开机也不理你。现在开始竞争再一个智能家具。所有家里的物件,所有这些不光是简单的家电,而且跟互联网、物联网通通联系在一起。最后传统家装行业面临一个挑战,将被智能家具取代。我们国内包括小米、海尔和一些家电,最终取代传统家装行业。

    第四个由工业定制,客户端最后生产的过程,在房地产开始了定制的服务,无论用重投的方式,还是代建的方式。还是个性化自由定制的方式,都开发了很多定制的模式。各种平台都在采取这样一个方式。

    总之互联网对房地产变化已经看到了这四个方面,这四个方面就是在传统的房地产行业带来更多的服务型机会。使房地产由过渡的做硬体改为做软体,做房地产这个壳的形式,在服务内容上开始做内部的。所以这是我们一个深刻的变化。从硬体到软体,从形式到内容一个变化。这是未来一个行业会有更多的机会。而且会找出更好的企业。

    接下来围绕这几个方面做一些讨论。今天参与讨论的嘉宾,都是在这几个方面有种剑术,而且可以给大家非常好的启迪。首先有请汉能投资集团董事长陈宏。今天请陈宏从国内国外两方面看一下这个市场,第二我们请北京万科董事长毛大庆,毛总大家比较熟悉,以前在凯德非常资深一一般位。再下面我们有请深圳彩生活服务集团的总裁唐学斌总。还有一位嘉宾万科的高管团队中的一员肖莉,非常资深万科管理团队当中领导人。现在转行到房多多,成为房多多高级合伙人。最后一位新世界中国的华北副总经理邱国兆先生。我相信这几位会带给大家一些非常有意思的启发,请这几位嘉宾上台。

    互联网去中心化,不能一个人说话大家听,也不能大家都不说。所以我想这事儿到了这就不需要我们太多的事儿。您每一个人,一共十五分钟。每一个人把自己的故事给大家讲,其实比什么都重要。

    汉能投资集团董事长陈宏:我介入互联网21年了,从做互联网公司,然后在美国上市做CEO,国内机会越来越大,转回国内进行投资。所以可以这样讲,互联网改变了大家的生活,也改变了企业的格局。在过去的这么多年之中,互联网一直是被像我们叫阿里巴巴、新浪、百度、腾讯这样平台公司所主导,大家听到的互联网概念就是这一块。后来到最近互联网最多的产业互联网。所以我觉得产业互联网正在发生,在产业互联网发生的时候,其实很自然的就跟我们在座的各位相关。刚才听到房多多、彩生活都是这样的,互联网的时而在20多年当中的的确确离不开生活,最大的一个方式就是趋中介化。他不敢再销售不敢再信息传播,在互联网届,大家在讲互联网思维。这学事儿很多年前在发生。我们在微博上很早就开始沟通了,为什么最近发生互联网变化这么大,是智能手机多产生,智能手机的产生把支付随时随地跟服务,把互联网跟人和服务接在一起。

    像刚才讲的互联网最大大块,我记得马云很小的时候,坐在这。但是现在看到马云。所以互联网行业能把一个企业很小很小的企业,在几年之内变成市值这么大的企业。我再讲讲互联网对现在房地产行业各方面的影响。互联网对建房子其实没有任何影响,我们大家想出一个非常好的房子,再好,也没有办法从内地给你放到海边让你感觉到海风的滋味。所以在海边的房子就是好,在建房这个阶段,其实互联网影响是蛮小的。如果建的好房子好地段,就会有人买。互联网新汇出来买的更多了。但是在整个房地产行业所有的相关行业里边,我觉得互联网已经介入。从我们销售谈起,以前只是简单一个房地产概况怎么去销售,但是销售环节完全互联网切入。除了像潘石屹这样用自己的微信、微博,通过互联网新媒体传播自己房子的好坏,产生粉丝增加销售。像房多多这样的公司、搜房这样的公司。把趋中介化结合在一起。在房子的宣传方面,互联网微信等等这个平台,也使得房子被更多人所知道。微信这个力量是很大的。你想想我举个例子。从一个医药公司的老板,央视花几千万人民币,越打越难打。还不如给我们两万员工每人买一个手机。强迫加一个粉丝,写一个软文,让每一个员工转,每个人有两千个粉丝,有两万个员工一个东西转一次受众群体多大,这是从来没有想到过。其实花了多少钱?没花多少钱财为什么在互联网时代一个小小的事件,包括现在阿里巴巴跟工商组织的争执,很短的时间会发酵,如果运作好这是影响。

    另外看到的互联网对房地产的影响,社区的影响,互联网进入社区服务。有很多闲置大妈会结合在一起,建房子以前找银行去凑钱,现在找哥们。最简单的重投方式,现在通过互联网众筹模式产生了,把不太熟的拉进来。我们感觉到互联网时代给各位带来了非常大的一个机会。但是作为一个地产商来讲,我们刚才听到好多数据,卖新房子起不来,已经盖到3亿5千万套,售后服务、交易怎么通过互联网概念,使得我们拥有的房子增值。关于已经卖掉的房子怎么更加有效的使用起来。通过装修使我们变得更加便利,任何买了这个房子以后不需要去装修。他给这些装修师来打分,他知道谁做的又好又坏。很多事情用口碑各种各样的方式。我觉得互联网是这样的。从基本的盖房子,没有特别大的区别。但是从整个买到房子以后,你的所有的未来得使用,包括冯主任讲的。像小米很多企业都在进行智能化。这个时候作为地产商来讲,也是一个服务型的,如果能在把自己投资,房子做好以后通过互联网模式,使用户买家得到这个增值。作为房地产商来讲,大小房地产围着地价,我可以有很多房地产商共存,但是在互联网实际上因为资本的力量,会有很多资本在很短时间之内,把一个刚刚起来的企业,把他拱的特别大。像滴滴打车等等之类,在这个行业来讲,作为我们房地产商一定要非常关注互联网对我们所做的整个生态体系的影响。谢谢各位。

    主持人:肖莉说说。

    肖莉:我以为是按照顺序来讲,我抢先了。非常感谢华北邀请房多多参加这样一个盛会,刚才各位经济学家和大老谈到光宇房地产行业和经济等等。我个人觉得,我们看到从去年整个销售状况非常不好。到今年第四季度其实销售已经是在有一个放量的增长。但是2015年经济数据不好,所有的投资数据都是滞后,首先是房子卖不动,然后开发商把这个开工降下来了。也不买地了,到最后再反应到这个投资,因为开工减少了、投资减少了地也不买了,到半年以后我们看这个投资数据,因为接下来大家说装修也少了,家电也少了。这整个在消费中。最后反应投资的数据到2015年不是非常好。所以我觉得投资有一个滞后。

    2015年来看,从2009年整个房产的销售到一个顶峰,到目前2014年下降20%,是符合一个大的周期。但是2014年应该是非常差的市场。刚才经济学家樊纲也谈到了,各种政策。在一月份有一个很重大的房地产融资上市公司,在8年之后从2007年房地产融资实质上是禁止了。它设计了很多流程,这个流程基本上让你没法融资的。到今年1月份,我们看到已经把这个融资权限证监会已经是收回到证监会来管。这其实是政策上很大的开闸。

    从去年下半年包括限购等等之类,我个人觉得2015年是有机会看到整个市场,包括销售比2014年会有一个更好的表现。但是这个多好,取决于宏观政策货币一些宏观的因素。我再谈一下房多多。其实房多多恰好是一家在整个行业,我们说的传统在之前是卖方市场,你的楼盘出来以后很快就销售完了。到了今天已经看到,是一个买方市场。开发商的楼出来以后,是消费者来挑你的。我可能要看十个楼盘,我就会来挑,我还要跟你还价等等之类的。税前是由卖方市场向买方市场转变一个重大变化。另外互联网特别是智能手机出现之后移动互联网所带来一个变化,恰巧是在这样两大变化之中,房多多这家公司就诞生了。它成立十三年。完全是用移动互联网的方式来把整个房产销售这样一个环节,我觉得它是装了一个重新的定义。就是把在之前我们一手房和二手房,是两个不同的市场。在过去新房属于房产的代理来做的。还有一个市场是叫做中介,经纪人的市场,卖二手房。房多多做的一件事情,就是把一手房和二手房这样一个平台,把两个不同的市场通过移动互联网方式把它打通。在之前经济市场,只卖二手房毫无疑问他掌握了大量的客户资源。所以怎么样把这些资源利用起来,而不是说开发商出了一个新盘打一个广告。其实你这个效仿来访的人是无法量化。这个房子买了以后还会涨价,还会有很多人投资。显然在过去几年,我们看到市场发生非常根本性的变化。再用这种方式难以为继。

    这样方式下通过经纪人的方式,海量的经纪人方式,把客户直接带到看楼的市场,所有的经纪人带来的这个客户在房多多这个平台上,是可以量化到个人。所以我们说全面都可以做经纪人,我们认为不可以的。因为经济是非常专业的行业。这是第一。第二一定是需要有一个工具去管理这些经济人,你怎么去界定这个客户,是这个经纪人带来的。这是需要有一套管理的后台工具。而恰恰房多多做了这样一个经纪人管理的体系。它可以把每一个客户对应到每一个经纪人,经纪人原来怎么卖二手房,可能一个月卖一套房子,有了新房以后,很多客源可能一个星期可以卖一套房子,毫无疑问这样一个事情是大大激发了经纪人的活力和斗志,房多多七天可以解忧。我们认为市场一定找到最有效配制的方式,它提高效率。我们给经纪人七天就解忧了。他会非常积极卖这个房子,我们在销售有一个转换率,通常来看的万科之前的数据,是大概8%15%。这个是市场好的时候有15%,市场差的时候8%,中间10%11%。经纪人到经纪人来说,怎么卖这个新房子,不用想结果。能不能成交。你不断的来看,最后你一定有一个成交的比例。这个房多多用了一套工具,一套激励的方法来把整个经纪人的团队能够把它积极性能调动起来。就目前中国有150万经纪人,根据行业协会未来会到250完的经纪人团队。现在有60万是在房多多平台上来注册的。有20万是活跃的经纪人。所以这个是移动互联网,而且真的就是一个数据的后台,通过云系统等等,给这个经纪人带来价值。

    除了这个之外。房多多还在每一个销售的痛点,你开发商有什么痛点。经纪人有什么痛点。买房人有什么痛点。都来进行解决。比方说我们现在,因为已经有大量的开放的新端,消费者这一端也在房多多这平台上打通了,我们也做了叫客多多的工具。这个可以把流量倒到现场代理,现场销售有代理。或者是各个公司自己的销售人员,我们可以把这个C端流量,客户的需求,在我们平台上登记可以直接倒给现场,所以我们真的觉得,互联网的工具包括定位等等之类的。它是可以真的是给这个行业,给开发商也包括给经纪公司带来非常大的价值。

    今年我们还会重点发力二手房,因为在座的都是开发商,我也不谈这个。我觉得还有很重要的,我们会来做金融服务,我到房多多来,其中很重要一个工作也是来推进这个金融。就是把传统的金融的服务,来植入到整个销售环节,每一个痛点我们都会考虑到,我们在各地预售的收筹这件事情。其实在有一些城市是不合规,就是你没有拿到预售证,可以通过来搭建来匹配理财的产品,来建立虚拟的帐户,匹配理财的产品,让这件事情完全合法。

    我前面讲到来访的转换率,其实这个收筹率大概在70%左右。有70%的人会购买,有30%人看一看,他发生了交定金的行为,他已经是想买才会来,让更多人通过理财的产品,来合规的交这个诚意金,在这个过程中我们销售人员可以有很多方式,给他很关怀服务,把你这个楼盘推的更好。我到这个公司我觉得特别有意思。会去想每一个节点,每一个细节的东西,你有这个痛点,我就会弄一个东西来解决你这个痛点。就是刚刚我们谈到,有经纪人,包括有客多多置业顾问。现在有很多公司也在做。移动互联网在改变这个世界,我们这边的驱动会带来快感,谢谢大家!

    唐学斌:非常感谢李总给这个机会,参加这个盛会。彩生活是物业公司。今天我想讲一个小故事,讲一个建议。在十几年前也是在朝阳区我代表我老东家一个物业小区,这个物业小区十万平米,是一个香港小老板和北京的纺织印染七局共同开发的一个项目。最后这个小老板亏不起了,请我们帮他管这个项目。我一看十万平米,十块钱的管理费,太好了。为什么会赔钱,一差这个项目养了312个人。其中维修工一些,强电部、弱点部、供暖部、消防部,五大部门,每大部门请一个秘书,分了五个班组这样一套人马管这个项目,但是这个项目管的极差,地下室进不去。非常糟糕,养了很多人。我们很多物业公司在我们房地产公司的呵护下,是一种极高成本的运营。而且从来没有用现代的工具去提高它的效率。那么看到的问题,后来我观察了一下维修的行业。我发现维修这个行业有两大问题。一大问题是技能的不对称。就是说这个房子需要很多很多的不同的技能的人才能把这个房子维修搞好。第二个是时间的不对称。当你在上班的时候,一切OK。但是你一下班之后停电了,你又加班。这两个不对称我们很多物业公司养了一堆人,这些人等待,等待出问题。出了问题以后,这个电梯真的关门了,他在这转圈,转了半天也修不好。

    我们彩生活就是在移动互联网,一直用这个方式来提高我们这种传统行业的效率。我们像一大家一样,做了一个一维修,把各种各样的维修工请到我们这个平台上来,灯坏了找电工,水坏了到水电维修工。电瓶坏了不同的故障可以请到师傅,这样一看我们不用养,我们成本极大的降低下来了,而这个师傅水平高的,他这次去搞定,服务特别哈。这个平台会不断的增信。所以它在这个平台上越活越好,挣的钱越来越多。这个服务态度和收益也越来越高。

    这个模式发现,不但降低了成本,同时提高了效率。我们在社区物业管理这一块,我们把很多基础物业管理,我们把它互联网化。我们的保安一个小区真的需要这么多保安吗?保安是不是等于保安员,我们要得是安全。我们要算帐,我们压这么多会计,要这么多出帐?我们要的是支付和结算系统。

    我们保修也好,都是需要我们一点点去对接,只要你这么思考,用互联网把我们该连接的这些服务连接起来,一定是可以极大的提高效率,就能够降低成本。所以彩生活的模式,首先是一个低成本的模式。为什么在很多物业公司,在亏欠的同时,彩生活为什么这么多钱,首先我们就是在成本上问题。

    第二个一个建议,大部分都是地产的老大。地产公司连农民都不如,地产公司开发一查卷铺盖就走人了。事实上以后这个社区如果说地产公司不再产品设计,产品销售,产品得手后服务这些阶段,就把这个看成另外一个服务的话,那么我想将来这个领域还是会被其他的这些移动互联网产业或者其他行业所占领。但是如果说我们地产公司一旦意识到,我现在卖的不是简单一个房卡,而是一个服务。这个房子卖掉了还是地产公司。我希望跟在座地产公司进行一些合作,我们卖的不是简单的手机。如果说你送他10万块钱的消费积分,可以用这个积分抵物业费,可以到旁边的去消费,那是一种什么概念。这样可以完全把房地产简单的卖房子,变成一个卖服务的这么一个全新的服务企业。谢谢。

    新世界中国的华北副总经理邱国兆:首先说说我的感受我感受压力大,活的不是我自己。今天互联网给我们带来人生一些变化。我们做一些市场调研,我们用很多一些大数据,这些大数据已经在形成规模,很多数据要用,用好了就非常自豪。在研发或者市场调研,当我们产品定位,现在有很多,或者是软件、平台甚至你抄我,我抄你。我们有我们移动端头,可以随时做一些推广宣传。甚至不是一个区域性,是一个全球性的。这就是底牌上的。再说到销售,去中介化。秒杀、团购、重筹。物业刚才几位老大也分享过经验。带来一些保值、升值,可以做市场的交易。这就是我们互联网对房地产的流程,各方方面面都给我们带来很大的崇敬。其实我讲到,对我们有什么样的变革?这主题好象是变革。我觉得真的很大变革。一个变革是准确、精准。怎么说,精准就是我们怎么利用这些大数据。如果利用好大数据,我们很快可以完成一个市场调研。很精准做一个产品分析。

    另外一方面速度,或者是距离,可以将我们速度缩到最端,也就是距离拉到最近。甚至可以做到在买地以前,还要经过一个时期,可能买地以后完成了我的设计。我就完成精准一些客户群,甚至已经预售获得重筹,这个算我们数据搭档了很多。不需要搞设计、搞推广来宣传。直接精准很快的就找了客户群。这是第二个方面。

    第三方面就是低成本,因为将我们距离拉近了,速度提快了,所以我们融资成本然后INR都会降低很多。是最终回到老百姓身上。这是我觉得三方面,精准速度或者是具体,再一下就是成本。最后形成一个心态,我还没买,或者刚买完地,我就找到了设计定位客户群已找到了,房子有卖。接下来就是审批。这是我觉得一个变革向上面走。

    这种模式是新的?其实不是新的,这种模式在西欧、欧洲,或者人口比较稀少的地方,现在就是用这种模式,或者是一种传统的模式。我先买了一块地,按照客人的设计要求选择它的房子。然后达到了多少70%,的确不一样。其实也是一种为客户服务。就是直接是客户选自己的房子才能建。我们在中国香港或者是新加坡,或者是人口稠密,筹备的国家,或者是一些城市是做不到的。因为不可能做到个性化的服务。但是通过互联网我想将来向北京、上海、香港都可以做到,直接是为客户设计产品,然后才开工建设。这是一方面。

    另外一方面一些案例,我们有一些社区,一些掌柜,还有是易安居等还有一些网络平台我们正在建设之中,最终就是要去到将来大数据的准确性,然后去到速度或者是零距离,最后降低成本。谢谢大家!

    毛大庆:互联网时代不能有主持人。必须要谈互联网。我觉得现在有一些概念是很混乱的,第一层意思我讲一下概念。有一个词叫互联网经济、互联网产业、互联网思维。这三个是完全不同的东西。所以在这我想对房地产行业的同事们,先澄清一下概念。互联网经济确实是针对工业时代之后进入互联网以后,我们经济形势的变化,经济方式的变化。但是大家注意,互联网经济的到来,经济互联网时代的到来,其实移动互联网的发展才到来,原来没有移动互联网的时候谈不到。移动终端大量的发展才有这样一个时代。

    互联网产业不一定个个都跟房地产有关系,但互联网产业会大量的服务于房地产行业的变化。互联网产业是房地产变革的工具源或者工具箱或者工具库,互联网产业的发达会改变中国的经济结构。第一这不是房地产。

    第三个互联网思维,互联网远不仅是房地产行业要做的变化,房地产行业好多人都互联网思维了,改变了午夜管理模式,改变了传统房地产增进模式,我重点想谈谈房地产互联网思维。

    2014年预料搞了好多互联网思维的动作,今天早晨我看了一个广为在朋友圈发的讽刺互联网思维的文章,批驳大概意思商业恐怖主义到来了。这个互联网思维就是商业恐怖主义,因为互联网这些人号称他们是人类社会未来引领者。不顺我的思想思考,你们就灭亡了。所以我要颠覆你们,颠覆的人是谁?比方说马什么之类的。这个事儿万科搞了好多互联网动作,到底万科要搞互联网,还是万科要搞互联网。还是这公司怎么了?互联网对我们影响很大的,而且是不可抗拒的。

    第一个其实互联网思维最先影响的恐怕都不是怎么卖房子,也不是怎么搞物业,最先影响的是这个行业的组织变革问题。其实万科合伙人思维最根本应该是来自于互联网思维。互联网思维是对原来的实体产业,对原来经理人模式%E

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