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远洋太古里沉寂六年终开业

时间:2015-05-04 文章来源:经济观察报 打印 字号: 收藏

      成都春熙路不仅是当地核心商圈,也堪称整个西部地区最大的经贸商圈。以高消费着称的成都吸引了包括王府井百货、伊势丹、伊藤洋华堂等不少于6家百货公司围绕仅仅一个地铁站的空间争夺,造就这里寸土寸金,甚至有钱难买——向来以年轻、潮流、创新为标识的大悦城甚至都没有“挤”进来。

      4月24日,一改多年“建设中”的面貌,远洋太古里宣布正式开业。这个地块的运筹时间超过六年,项目集零售街区、酒店、服务式公寓、办公楼于一体,其中购物中心体量约11.4万平方米,总投资达80亿元。

     这是远洋地产借力成熟伙伴发展商业地产的规划之一,按照远洋地产董事局主席及总裁李明提出的远洋地产自身商业地产建设方案,除了高端写字楼和自建零售项目外,商业综合体部分主要合作伙伴就是太古地产,太古地产有限公司见长于综合性物业管理,发展策略集中在主要运输交汇点的上盖发展综合物业项目,远洋太古里是其在内地的一个项目标本。

     远洋地产长于住宅项目建设,太古地产优于商业地产和物业管理,双剑合璧看重的是商业地产项目如火如荼的大势。成都乾豪置业有限公司执行董事陈雷说,“从单一销售型到租售并举,这是大势,跟行业环境是匹配的。”他所在的公司是远洋地产和太古地产为建造运营成都远洋太古里专门成立的合资公司,他来自远洋地产,总经理韩置来自太古地产。成立合资公司是项目双方合作的一贯模式,从北京颐提港项目延续至今。

      合资背后,是远洋地产试图通过“租售并举+轻资产运作”的模式探索地产商“后黄金时代”的出路,经历了2009-2010年高价拿地、2011-2013 年利润率阵痛后,“远洋太古里”或许可以称得上是远洋重新启程的表现。

二度合作

      回到2010年12月31日,远洋地产与太古地产联合体成功摘得位于成都市锦江区大慈寺三个宗地的开发建设权。

      这次夺标得益于双方二度合作的背景。双方合作的首个项目“北京颐提港”在非传统商圈的酒仙桥地段开业不久就达到了办公面积租用100%、零售面积租用约94%。这足以让人们期待二者联合开发的前景。

      陈雷告诉经济观察报,从计划到如今开业,整个项目持续了超过六年的时间,项目借鉴了双方开发管理大型商业综合体的经验,并结合了太古地产在前期定位、规划、设计和租赁方面的专长以及远洋地产在设计实施、施工优化、成本控制和工程建造等方面广泛的本土经验。

      为专门负责成都远洋太古里的建设和运营,远洋和太古地产共同成立了合资公司成都乾豪置业有限公司,双方各占50%股权,其中远洋地产主要负责项目前期设计实施、成本控制、工程建造等,太古地产则主导后期的定位、招商运营等。“太古地产有几十年成熟的商业物业管理经验,进入运营期以后原则上以太古地产为主导。”陈雷说,在公司组织架构、流程、专业人员配置上都可以看出来太古地产在商业运营管理上的一些经验和内涵,“这对我们在培养自己的商业团队和项目方面,也提供了很多好的经验和管理方法。”

     太古地产成熟的运作能力在跟租户的充分沟通和严格要求这两件事上就可见一斑。成都乾豪置业有限公司总经理韩置说,进驻其中的品牌,不论是如GUCCI、卡地亚、爱马仕等奢侈品大牌,还是星巴克、绿茶、无印良品等餐饮休闲品牌,都要求他们遵循整体项目开发的设计理念同时,给出最具创意和高度融合的设计方案,与此直接挂钩的就是商户能取得多少营业面积以及拿到什么样的位置。以无印良品(MUJI)为例,原本计划1000平米的店面,最后在双方沟通之下落成了面积超过三千平米的日本本土以外最大旗舰店,而且还首次在中国大陆开设了餐饮服务。融入成都远洋太古里的还有多处艺术作品和许多保留川西风格的建筑,如广东会馆。这些建筑可以为奢侈品牌和艺术作品等提供展示场所。

     陈雷还透露,随着北京颐提港项目运营逐渐成熟,北京项目的团队也在逐步调配到这里来。“其实也是随着项目发展在滚动地使用人才,进入运营期以后,核心团队根据不同项目做调整,保证以后的战略合作更顺畅。”陈雷说。

     如此一来,不难理解在李明规划的远洋商业地产版图中太古作为重要合作伙伴的意义,持续、良好的合作对于双方而言都将沟通的成本降到了最低,能够把更多精力投入到项目运作中。

     超过六年的运作、总投资80亿元、远洋地产和太古地产二度合作这些都显示成都市意图打造除锦里和宽窄巷子以外的第三张名片。陈雷告诉经济观察报,成都市领导在视察项目过程中,最关心的就是设计理念,他们希望能从这个优秀的项目中得到一些城市建设上的启发,从这个角度来讲,远洋和太古地产的二次合作起码已经得到了认可。

借力

    “2014年是一个分水岭。”李明直言不讳,经历了黄金时期的房企们都在寻求转型或者轻资产化,远洋地产也不例外。

     据了解,在远洋的未来五年发展战略中,不动产开发投资与住宅开发、房地产金融及客户服务共同构成“四元业务”。从资金分配角度来看,即把40%的资金投向住宅开发,30%资金投入到不动产业务板块,20%用于房地产金融,10%资金则投入到客户服务业务中。

     一向擅长运作住宅项目的远洋地产意识到只靠单一销售模式的生命线需要延长,和整个行业“租售并举”一样,在商业地产领域获得更可持续的利润来源,将成为带动企业发展的另一只车轮。

     对于远洋的商业地产版图及产品线分布,李明规划的很清晰:第一种是高端写字楼,聚焦一线城市核心地带;第二类是商业综合体,主要是与太古合作,一般选择有交通、历史和文化优势的一、二线城市;第三类为远洋自主运营的商业零售品牌,即远洋未来汇和远洋未来广场,这类商用物业基本是与住宅相配套的产品,体量一般为6万—10万平方米;其他则为纯小型商业,这是被动营建的,需要尽量谨慎持有。

     在商业地产的开发中,远洋地产逐渐形成了“租售并举+轻资产运作”的商业模式,以期用较少的资金投入实现资产管理、收益和增值。轻资产区别于自己之前的全资住宅项目,是以与合作伙伴联合开发的形式,一般双方各出资50%,资金利用率得到有效提高。同时,跟成熟的商业地产运营伙伴的合作,能够使自己积累运营投资性物业经验。“在选择合作伙伴时候,标准并非是量化的,在商业领域中企业品牌、市场占有率和知名度都比较优质的,我们都很愿意与其合作,比如远洋与上海新光的合作。”陈雷说。

     2014年,远洋地产联合上海新光齐天投资管理合伙企业进行投标,在北京通州竞得地块,各自占有50%的股份。该项目的远洋地产负责人表示,这种轻资产模式可借助一些金融平台实现租售并举,从而提高公司的抗风险能力。

      接下来,远洋地产也在全国布局的约20个项目也将陆续推出,自主运营的商业零售品牌摸索前行,而另一边,合作伙伴太古地产下一个开业项目将是上海的大中里综合发展项目,这是太古地产和香港兴业在上海静安区的重点投资项目,预计于2016年起分阶段启用,太古地产持有这个项目百分之五十股权。“远洋和太古地产的合作是商业地产的战略性合作,正在寻找更多的投资机会,再巩固战略性合作,目前还没有特别清晰的第三个项目。”陈雷说,这两个项目(颐提港和成都远洋太古里)一共用了8年时间,与双方合资建设运营的规划周期基本吻合。

     经历了快速发展到痛苦转型,购物中心和房地产似乎已经度过了最艰难的时刻。无论是抱团取暖,还是强强联合,成熟商业地产运营商+国资背景地产商的组合“方法论”都已经从已有项目上收到成效。但向先进的伙伴学习才是远洋商业地产独立行走的成功关键。

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