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碧桂园布局上海背后:千亿后的转型大局

时间:2015-05-11 文章来源:新浪房产 打印 字号: 收藏

       在碧桂园踏入上海数天后,其前4月业绩报告也公布了。在上市房企业绩一片下降的声音中,碧桂园也未幸免。碧桂园于5月7日发布的业绩报告显示,其前4月共实现合同销售金额约242.9亿元,同比去年410.5亿元下降40.8%;合同销售建筑面积约384万平方米,同比下降38.7%,创下三年以来最惨业绩。

       碧桂园总裁莫斌曾透露,碧桂园今年的销售目标为1350亿元,据此,碧桂园前四月业绩达标率为18%。

??6亿进上海

??2014年,碧桂园完成1280亿元的销售目标,合同销售金额同比增长21.5%,2014年销售楼款现金回笼约1058亿元,这是其首次实现现金回款过千亿。成为千亿后的碧桂园,有意在深耕三四线城市的同时,正在为进入北京、上海铺路。

??4月29日,碧桂园以6.08亿元总价夺得上海市嘉定区徐行镇02-05地块,楼板价8108元/平方米,溢价率62.16%,这是其真正意义上在一线城市的首个落地项目。碧桂园方面称,北上广深是碧桂园2015年挺进一二线的战略方向。不久的将来,碧桂园将会在上海买入更多地块。

??早在去年年末,碧桂园在苏州市内以0.89亿元拿下一幅建筑面积仅2.5万平方米的地块,被解读为这是其进入上海前的一次试点。值得注意的是,碧桂园原有的开发模式多以大盘为主,其2014年年报显示,碧桂园的项目基本位于三四线城市,在全国共有33个体量超过百万方的大盘。外界普遍认为碧桂园此次小体量上海拿地,试水意味更浓。

??去年4月22日,碧桂园以不到10亿元价格圈下了位于河北省涞水县的土地,如今一期已对外销售。碧桂园天津区域营销总经理东辉称,碧桂园的开发模式是喜欢在大城市的城郊寻找相对便宜的地块。北京的地块也在看,但不可能很快在北京核心区域拿地。

??碧桂园方面称,2015年初,碧桂园集团进行区域调整,成立沪苏区域,属于集团一级区域,横跨苏南、苏中、苏北,辖上海、江苏9市,共计21个项目,是长三角新的区域中心。

??势在必行的转型

??尽管碧桂园在去年进入千亿房企之列,但也面临着一些问题。不可否认的是,从碧桂园的年报中了解到,其盈利能力正在下降。截至2014年底,碧桂园的毛利已连续两年下滑,2012年,碧桂园毛利率31.2%,到2013年降至27.7%,2014年继续下滑至24.1%。同时,其净利率存在同样问题,2010年到2012年,碧桂园净利率连续三年超过16%,但是,2013年降至13.6%,2014年持续下滑至12.1%。

??资料显示,碧桂园成立于1992年,起步于广州顺德,一直致力于广州区域三四线城市住宅开发。从碧桂园的年报中不难看出,其1058亿元的销售额中,很大一部分来自三四线城市。据数据显示,在碧桂园去年前三季度销售面积中,三四线城市占比达78.3%。其年报披露,截至2014年12月31日,碧桂园的土地储备高达7910万平方米,其中32%位于广东、12%位于江苏、10%位于安徽、6%位于辽宁、6%位于湖北、5%位于内蒙古。从地域上看,大部分位于中部地区和东部地区,北京、上海没有其项目。

??有分析认为,对于碧桂园而言,由于长期深耕三四线城市,但去年以来三四线城市库存不断增大、销售压力普遍加大,令不少深陷三四线城市房企都遭遇了资金链紧张的局面,这或许对碧桂园产生了不利影响。另外,当市场转好时,由于碧桂园固有的大盘开发模式和项目地处城市远郊,也会造成其产品价格难以提升。


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