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真如样本 李嘉诚的慢生意

时间:2015-10-19 文章来源:东地产财经周刊 打印 字号: 收藏

继徐家汇、花木、江湾五角场之后上海的第四个城市副中心——真如副中心,正加紧施工开发建设中。作为真如副中心最早拿下地块的高尚领域,一度成为李嘉诚在上海最受关注的项目之一。

2006年12月,李嘉诚的长江实业以22亿底价囊获真如城市副中心推出的第一幅巨量核心地块A3-A6地块,地块面积约19.7万平方米,平均楼板价仅在3055元/平方米左右,即现今的高尚领域所在地块。该块地也成为了长实在内地的最大综合体项目。

该项目拿地后迟迟未启动,一度引发搁置传闻。在闲置土地“两年大限”到期之前,长江实业最终于2009年4月正式举行开工仪式,这也是长江实业在上海主导操作的第一个商业项目。

九年后的高尚领域

长江实业董事局副主席兼董事总经理李泽钜在2009年的动工仪式上表示,真如项目地下、地上总建筑面积达114万平方米,其中包括14.4万平方米的住宅、22.3万平方米的公寓式办公楼、24万平方米的甲级办公楼、21.4万平方米的商业、两栋星级酒店、会所和停车库配套及大量公共绿化建设。整个项目预计于2018年完工,其中,A5地块中的300米超高层办公楼,将是上海浦西地区的地标性建筑。

第一个进入区域开发,最后一个开盘,这是慢生意的一贯套路。

2006年年底拿地,2009年开工,2018年项目整体完工,这个超大体量的项目或创上海商业综合体从拿地到完工所用时长之最。

11号线真如站, 1号口便是施工现场的围墙。“真如副中心”路牌矗立在铜川路路口,上面标明高尚领域、星光耀、天汇广场等项目的距离与方向。真如副中心的一切似乎都还有待开发,铜川路上依旧可见水产市场,周边弥漫着水产品的味道。高尚领域售楼处现场,《东地产财经周刊》(以下简称“《东地产》”,微信号:dongdichan)记者注意到,整个项目仍处于施工阶段,四幢高层住宅建筑或已成型,一眼望去每层都是密密麻麻的玻璃。四周鲜有人经过,基本都是施工人员。工作人员告诉记者,住宅于2013年已经售罄,今年10月16日将交房。商铺只租不卖,随后记者拨通招商热线,却无人接听。现场工作人员向《东地产》表示,高尚领域的招商并未开始。

住宅售罄商业待招商

高尚领域项目内的沿街商铺只有全家便利店与衡尚馆的港式茶餐厅开放。

前往看商铺的梁燕告诉《东地产》,看中真如这边的前景,打算于此开咖啡馆。绿地天汇广场招商经理齐孝阳劝阻梁艳:“咖啡馆这边太多了,竞争大。目前,这片区域比较欠缺的主要还是餐饮类。”问及真如的发展,齐孝阳坦言:“未来这边会好的。”

张东辉是2013年以24000元单价入手高尚领域的业主,当记者致电给他时,张东辉表示:“是卖的很快,当天下午开盘几乎就卖光了。很多人都摇不到号。当时我们去了好几户人家,就我摇到了。”

提及为何中意高尚领域时,张东辉用“便宜”二字概括。相较周边项目28000元——32000元的单价,“便宜”也是李嘉诚旗下房子项目的最大特色,许多人都是冲着这点才会买入。“虽然也有人觉得这个一梯五户不合理,但如果我是李嘉诚,我也不会把房子做到满分,只会做到8.5分。毕竟大家都是做生意的,为的只是赚钱。”张东辉笑笑。

竣工之日尚远

在高尚领域拿地之初,当时上海真如城市副中心开发建设投资有限公司总经理何智奇预判,未来真如地块中100万平方米的物业入市,“以每平方米售价2万元保守估计,其市场规模也达到200亿元。”

2009年12月,绿地以14.166亿元摘得真如城市副中心B1、B2南块,楼板价9000元/平方米,溢价率19.9%;2012年2月,星浩资本以17亿元底价拿下真如城市副中心A1、A2地块,该地块也是星浩资本在一线城市拿下的首幅地块。与星光耀广场一步之隔,与天汇广场遥望,高尚领域作为真如副中心最早拿地的项目,进度却明显落后于其它项目。其“浦西地标性建筑”也未现真身,目前还无法看出高尚领域项目异于其他两个项目的地方。

延缓开发周期,这是不少港资企业的做法。这种典型的港资模式,土地升值空间大于房产本身的空间,放缓开发节奏也利于土地的升值。

早前,上海真如城市副中心开发建设投资有限公司相关负责人对长实缓慢开发之举也表示无奈:“我们基本拿它没办法,很难约束它,现在周边土地收储也没有完成,凭什么叫人家赶快做出来呢。我们现在也不追究了,最好的办法就是我们自己加速把周边开发成熟,拉动它加速。真如城市副中心整个成熟运营估计要到2020年左右。”

业内人士表示,作为城市副中心的真如,后续开发价值大,但缺少核心商业地标,李嘉诚这个项目对于真如副中心本身,也是一个比较好的资金回笼的方式。前述人士分析:“市道低迷时购入土地, 等待时机成熟再开发,这种典型的捂地式操盘模式,可以获取地价升值的超额收益。但这种模式同时也考验企业的资本实力,多为资金充裕的港资企业所运用。”

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