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自住型商品房的前世今生

时间:2015-12-23 文章来源:网络转载 打印 字号: 收藏

2015年1112日,保利首开联合体33亿元拿下朝阳区常营乡1201-602603地块。该地块建设用地面积41963.655平方米,建筑控制规模≤117498平方米,楼面价约6.7/平米。配建3.6万平米自住房,2.8万平限价房。其中自住型商品房限价22000/平米,限价房15000/平米。

记得最早的保障房是大家耳熟能详的经济适用房,后来出现了政府的限地、限价的两限房,廉租房。再后来就是自住型商品房,刚刚出来的时候觉得像两限房,又像商品房,后来政府澄清自住房不是两限房,而是属于商品房范畴。或许,两限房就是自住型商品房最亲近的前世。

 

一、自住型商品房

自住型商品房,很多人依然还很陌生,这个词汇出现于2013年度,至今2年仅限于北京存在。

刚刚推行的时候,大家都欣喜若狂,最大的诱惑就是此类住房价格比周边商品住房低30%左右,面向全市符合限购条件的家庭,虽然有优先和非优先的先后差异,而且购买此类住房后五年内不得上市,五年后上市收益的30%上交财政。

自住型商品房能够解决大批超过两限房和经济适用房的申报条件的强烈居住愿望,却又无法承受价格高涨的普通商品房的上班族,大家戏称为“夹心层”。

二、自住型商品房和普通商品房的差别

经过比较,两者的差别如下:

1、价格差别

自住型商品房的价格定位为中低价位,价格比同地段、同品质的商品房低30%左右(政策强制要求)

2、户型差别

普通商品房的户型没有面积限制,而自住型商品房以90平米以下户型为主,最大也不能超过140平米(建筑面积)

3、购买条件差别

目前北京普通商品房也执行限购政策,从购买条件上来说,两则条件相同:名下无房的非北京籍家庭,购房者需在北京连续5年缴纳社保或者个税;名下仅有一套住房的北京籍家庭或单身无房者。不过,自住型商品房申请者分为优先组组和非优先组,优先组先摇号,有剩余房屋再让非优先组选房。

4、转让限制

普通商品房转让没有限制,只要有房产证并且未处于抵押状态就可转让。而自住型商品房在取得产权证后5年内不得转让,5年后转让还需缴纳土地收益款等,且不得再次购买自住型商品房。

三、自住型商品房和两限房的异同

自住型商品房和2007年开始也是在北京首度研发的“两限房”有很多相同的地方:

1、均首先在北京实施;

2、限定价格,低于市场行情;

3、也是5年内不得上市交易;

4、都需要先申请,审核通过后方可选房;

5、均需摇号公示。

这些在售价、转让等方面的限制,自住型商品房与限价房类似。北京政府提出:进一步降低自住型、改善型商品住房价格,逐步纳入限价房序列管理。这意味着自住型商品房也是一种特殊的限价房。

但是,相关政策已经明确,两者存在明显不同的地方:

1、自住型商品房不是保障房,而是属于商品房,两限房属于政策性保障;

2、两者的申请条件不同,两限房的条件要远远苛刻于自住型商品房的申请者。两限房有收入、资产、户籍要求,而自住型商品房无这些要求,非京籍有满5年的居民工作证的也可购买。

3、针对的对象不同,两限房针对的是北京市中等收入住房困难的北京城镇居民家庭、征地拆迁涉及的农民家庭及市政府规定的其他家庭;而自住型商品房针对的普通全体居民,有优先和非优先之分,其中两限房轮候家庭属于优先范畴。

2014年2月,丰台西局一限价房项目每平方米定价2.1万元,基本上与北京市新推出的自住型商品房每平方米2.2万元的价格持平。北京市住房建设管理部门表示,自住型商品房价格不会长期封顶,还将遵循最初设定的比周边商品住房低30%左右的定价机制,销售价格将随行就市。

四、北京市保障房类型

目前北京市保障商品房有3种,廉租房、经济适用房和限价商品房,三者的区别和联系如下表:

 

选项

廉租房

经济适用房

限价商品房

供应对象

具有本市城镇户籍,家庭人均住房面积、家庭收入和家庭资产符合申请标准的城市低收入人群

具有本市城镇户籍时间满3年,年满18周岁;单身家庭申请人需年满30周岁;申请家庭人均住房面积、家庭收入及资产符合政府规定标准

针对北京市中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁涉及的农民家庭及市政府规定的其他家庭

申请标准

1人家庭成员的年收入在6960元及以下;人均居住面积在7.5㎡及以下;家庭总资产净值在15万元及以下可以申请廉租房

1人家庭成员年收入在22700元及以下;人均住房面积在10㎡及以下;家庭总资产净值在24万元及以下可以申请经济适用房

3人以下家庭年收入在8.8万元及以下;人均住房面积在15㎡及以下;家庭总资产净值在57万元及以下可以申请购买限价商品住房;家庭成员4人及以上的标准

户型及面积

廉租房按照小户型、满足基本住房需求、节能省地的原则建设。具体标准由市规划委会同市建委、市土地局、市发改委等部门研究确定

坚持中小户型、节约省地环保的原则合理开发建设;经济适用房要按小户型、满足基本住房需求的原则收购

限价商品住房套型建筑面积以90平米以下套型为主;一居室控制在60平米以下;两居室控制在75平米以下

审核与分配

实行三审两示一公开政策,即申请廉租房的家庭要经过申请、初审、复审三级审核制和初审基恩段人户分离及复审符合条件的申请家庭情况进行公示;一公开指政府每年对租金和面积补贴标准公开发布一次

实行三审两示的政策,即申请购买经济适用房要经过申请、初审、复审的三级审核制和初审阶段人户分离及复审符合条件的家庭情况进行公示

购买限价房实行申请、初审、复审和备案制度;在初审阶段对人户分离家庭进行公示;在复审阶阶段将符合条件的家庭情况公示

上市交易

廉租房只能用于申请家庭及其成员自主,不得转租、转借,对连续1年超出规定标准的取消廉租房保障资格、停发租房补贴或收回房源

已购经适房未满5年的,不得按市场价上市出售,确需出售的向相关部门申请,有保障部门去定符合条件购买人原价出售或按原价回购;已满5年可按市场价出售,但需缴纳出售价的10%补交土地收益等价款

购买限价房在5年内不得转让,确需转让的可向保障部门申请回购,回够价格按原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定;满5年转让限价房要按照届时同地段普通商品房价和限价房差价的一定比例缴纳土地收益价款

 

 

五、自住型商品房今生和前景

自住型商品房一问世受到了市场追捧,曾出现过20多万人申购抢房,一房难求的局面。比周边商品住房低30%左右的房价吸引了大量年轻人及刚需阶层。刚推出来时,对北京市房价的上涨起到了很大意义上的抑制作用,部分在售楼盘直接降价到自住型商品房价格水平。

不少购房者即使符合条件申请自住型商品住房,仍然要面对遥遥无期、撞大运似的“摇号”和等待。让庞大的住房“夹心层”终于有了盼头。

不少自住型商品房在当日即实现售罄日光。

目前保障房中的经济适用房很少出现在新闻中,两限房已逐渐减少,自住型商品房已经展现规模和巨大的效应,北京市政府也承诺后期加大自住型商品房的建设力度,大部分地块都配套建设自住型商品房。

尽管自住型商品房还存在一定待完善的问题,目前市场上的房地产的销售业绩主力还是来自于自住型商品房,也体现了其经济价值和积极意义。相信北京自住型商品房的前景会越来越好,越来越体现民意,也会逐步在全国推广开来。

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